二手房4年涨80%,莲塘口岸开通在即,你家房子还会涨吗？

（来源：咚咚找房、美联物业）

据深圳市建筑工务署透露，莲塘口岸日前通过竣工初验和消防验收，今年9月具备开通条件，深圳将首次实现一次检验、一次放行。

未来投入使用后，将进一步推进粤港澳大湾区互联互通，助力粤港澳大湾区打造成国际一流湾区和世界丨级城市群。

莲塘口岸是粤港合作重点项目之一，位于罗湖区莲塘街道西南角，北临罗沙路，南至深圳河，是深圳规划建设的第七座跨境陆路口岸，为货检和旅检综合性陆路口岸，承担香港与深圳东部、惠州以及粤东、赣南、闽南之间的跨界货运兼顾客运，是实现深港跨界交通“西进西出、东进东出”总体格局的东部重要口岸。

另外，配合莲塘口岸开通的，还有在建的地铁2号线延长线莲塘口岸站（直达口岸过关），以及8号线一期工程。

地铁2号线延长线和8号线一期不仅可以改善口岸附近的交通，更重要的是这两条线是连接盐田和市内的地铁线，对于盐田的居民来说是加强与罗湖、福田、南山联系的重要工程。

如此看来，莲塘的交通要道即将打通。那这个口岸附近，或者方便通达这个口岸的物业，目前价格如何？口岸的开通是否会助力片区房源升值？

莲塘是罗湖比较特殊，且相对独立的一个片区，存在感不高。虽然它位于罗湖中心和盐田之间，两地东西往来的必经之处。

片区南北绿植葱郁，两面夹山。北面背靠梧桐山体、仙湖植物园及弘法寺；南面与香港打鼓岭一河之隔，直面对岸的大型厌恶设施。

喜欢的人爱它的相对静谧的社区氛围，并感受得到一丝仙气；不喜欢的人恨它相对不便的通勤交通，以及对岸疑似会散发恶气的疙瘩。

但不管如何，莲塘这两年将迎来它最高光的时刻。深港陆路口岸莲塘口岸预计年内运营；地铁2号线东延段预计明年通车；东部过境通道提高片区通行效率……

而相应地，片区地产也迎来了多个新项目。尽管相比热门片区，单体规模和数量算不上突出。但对于井然有序，相对成熟的莲塘过往来说，算是有所新变化。

01

东海富汇豪庭

莲塘北部靠近梧桐山一带其实有不少工业厂房建筑，但旧改下，片区的格局越来越小，居住生活属性却越来越突显。

东海富汇豪庭就是这么个“工改居”项目，项目具体粤港路与百世路的交汇处，背靠大山。

与新建的莲塘/香园围口岸出入境大楼约2公里的距离，莲塘口岸是深圳市规划的第七座跨境陆路口岸，为货检和旅检综合性陆路口岸，主要承担香港与深圳东部及广东东部地区之间的跨界货运兼顾客运功能。预计今年第三季度具备开通条件。

距离在建地铁2号线东沿线莲塘站约400米左右，同时，莲塘口岸也设置有地铁站。该线路预计2020年通车运营，届时2号线东延和8号线一期将会贯通为一条线，打通莲塘片区和市中心区及盐田区的轨道交通联系。

说回项目本身，东海富汇豪庭前身为富宝化纤厂城市更新项目，被列入《2010年深圳市城市更新单元规划计划第一批计划》，同时也是深圳市第二批旧工业区升级改造试点项目。

开发商是建设车公庙东海国际公寓的东海地产，产品格调上应该会偏高尚一些。

项目用地面积为约4.24万㎡，开发建设用地面积为2万㎡，计容积率建筑面积为15.8万㎡，规划容积率7.9。

其中5栋住宅约14.64万㎡（包括保障性住房约2万㎡），配套商业建筑面积约8320㎡，另外有公共配套设施3200㎡（公配部分包括一所小学）。

目前东海富汇豪庭正在进行基坑作业，预计明年方可具备入市的条件。

02

东方凤雅名苑

项目位于仙桐路和云桐一路的交汇处，京基云景梧桐的南面，两者一路之隔。占地面积约8000㎡，总建面约5万㎡，规划4栋13-24层住宅，总房源144户。

开发商是东方尊峪房地产开发有限公司，容易让人联想起莲塘片区的代表楼盘，万科东方尊峪。万科东方尊峪确实是东方尊峪房地产所开发，但当时其控股股东为富春东方，后者由万科控股。

而东方凤雅名苑的东方尊峪房地产已经跟富春东方没有股权关系，自然跟万科也不存在联系。

目前，项目已经全部封顶，都可达到现房销售的条件，但一直没有看到操盘方的宣传信息，现场也不见展示中心开放，十分低调。

项目西侧不远是罗湖康馨养老院城市更新项目，用地面积6640㎡，总建筑面积约6万㎡，包括养老服务、养老配套设施和地下停车场。

03

港莲村旧改

港莲村位于莲塘港莲路附近，分为一村、二村，是目前莲塘片区楼龄最长的小区之一。楼体内部不少钢筋裸露，已比较破败。

该项目还没有立项，正在意向更新谈判阶段，从项目部看的公示情况来看，大概完成90%左右。

此前一直传闻京基地产入主了该项目，不过据老牛考证，该项目跟京基没什么关系，而是由一家叫白马投资的公司在负责收集更新意愿。

白马投资隶属于广东白马集团，东门新白马服装批发城就是它家的。这就算改得下去，也改不出什么名头来吧。真是令人堪忧的主导者。

04

港莲路工业区旧改

项目位于港莲路两侧，拆除重建用地面积32325㎡，更新方向为商业、居住，现状以工业、住宅为主。

规划拆除重建范围内需提供不少于约1.9万㎡公共利益用地，其中学校用1.28万㎡，其他公共利益用地5802.8㎡，贡献率高达57%。

该项目由于涉及旧住宅改造，因此由深圳市罗湖区莲塘街道办事处、深圳市俊领投资发展有限公司联合申报。

该项目由于涉及旧住宅改造，因此由深圳市罗湖区莲塘街道办事处、深圳市俊领投资发展有限公司联合申报。

深圳市俊领投资发展有限公司其股东分别为天安地产占股50%，上海天颐投资公司占股45%、方明治三方股东构成。

值得注意的是，天安地产的股东是注册地于中国香港的“天安中国房地产有限公司”，与我们熟知的“天安数码城集团”及其港方股东“天安中国投资有限公司”无任何关联。

目前该项目不少物业已人去楼空，但底商仍有经营，未展开实质地拆迁工作。

05

景福花园片区棚改

景福花园为上世纪90年代建造的多层住宅建筑，位于罗湖外国语初中部正对面，2号线三期工程莲塘站地铁口物业。

小区建设标准低，经过长期使用，其内外墙出现破损，外观较为陈旧，建筑质量差。经过综合考虑后，相关部门决定将景福花园相关地块纳入到旧住宅区棚户区改造项目。

改造后，除回迁返还物业外，预计可提供2万多㎡人才住房。目前，已有一期楼宇已清空，二期还有部分住户未迁离。

总体来看，莲塘以补基建为主，地产项目的开发品牌及规划规模都有限，旧改及棚改进度又稍显缓慢。大的动作得看华润在莲塘的项目是否干得起来了。

目前莲塘周边并未有新盘出售，离得较近的帝景台还在建设中。剩下也就次新房兰亭国际名园还有少许新房源，大约均价6.5万/平。

另外在二手房方面，即使在在全市普涨的2015-2016期间，莲塘受限于地段与房屋年限，平均涨幅80%左右，在大势上跑输龙华、坂田、西乡等区域。学校方面，莲塘较为出名的是罗湖外国语初中部，按民间排名来看在罗湖区约第四名。